Большинство из нас, к сожалению, живет не в собственных отдельных домах, а в многоквартирных, и часто — в очень многоквартирных! И если с проблемой поддерживания порядка в собственной квартире мы справляемся самостоятельно, то вот уборка и ремонт нежилых помещений и общего имущества — это извечная головная боль.

Ремонт и уборка многоквартирных домов — извечная проблема

Жилищный кодекс РФ предлагает собственникам 3 варианта управления многоквартирным домом. Наше право — выбрать один из них. Итак, собственники помещений могут управлять самостоятельно, организовав товарищество собственников жилья (либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), и, наконец, передав право управления сторонней управляющей компании (УК). Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании решения такого собрания.
Случается, конечно, что собственники не в состоянии выбрать способ управления и реализовать его. Тогда заниматься многоквартирным домом будет та УО, которую определят органы местного самоуправления в соответствии с законодательством. Как мы видим, законодатель позаботился о том, чтобы даже самые пассивные собственники, а также квартиросъемщики были обеспечены услугами в сфере содержания и ремонта общего имущества дома и предоставления коммунальных услуг.

Подводные камни
Первый способ — непосредственное управление — предоставляет весьма широкие возможности контроля. Однако он требует активности, сознательности и согласованности действий большинства собственников помещений, что, как показывает практика, возможно только в домах, где общее количество собственников невелико.
Передача всех хлопот управляющей организации (по последнему способу) весьма заманчива, однако для начала необходимо не ошибиться с выбором УК. Всегда есть определенный риск недобросовестности с ее стороны. Эта область рынка пока находится на этапе становления, и назвать управляющие компании, которые уже хорошо зарекомендовали себя, еще слишком сложно. Связано это прежде всего с недолгим сроком их существования. Большинство из них — это бывшие советские жилищно-эксплуатационные организации, превратившиеся в так называемые жилкомсервисы. И оценить их работу подавляющее большинство петербуржцев может по личным впечатлениям от полученных услуг.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) по сути является компромиссным вариантом. С одной стороны, собственники избавляют от забот тех, кто, имея право влиять на управление дома, не спешит им воспользоваться. С другой, наиболее инициативные могут наоборот принимать активное участие непосредственно в процессе управления.
Собственники, вступившие в ТСЖ, могут избрать в правление заслуживающих уважение и доверие соседей, фактически и юридически поручить им заботу о доме в целом, при этом оставляя за собой возможность контроля.
Однако и здесь есть подводные камни. Активность собственников жилья при создании товарищества, а в дальнейшем его членов при организации деятельности ТСЖ, зачастую сводится на нет юридической безграмотностью. Хорошо, когда среди собственников находится человек, обладающий необходимыми знаниями и опытом, который согласен работать на благо всего дома. А если нет? Держать штатного юриста не по карману, да и нецелесообразно, даже самым состоятельным ТСЖ. Поэтому лучше всего заключить договор на юридическое обслуживание сторонней организации.
Наиболее экономически обоснованным является вариант долгосрочного сотрудничества. Когда юридическая фирма регулярно получает определенную сумму за сопровождение деятельности в целом, то она непосредственно заинтересована в максимальном сокращении юридических проблем, то есть объема собственной работы. Однако нередко входящие в состав правления товарищества люди обладают достаточной правовой грамотностью, чтобы обеспечивать на приемлемом уровне юридическую сторону текущей деятельности, но нештатные ситуации все-таки лучше решать с помощью специалистов.
Одна из самых распространенных проблем, которая порой приближается к текущим, — это неплательщики. Практика показывает, что задолженности собственников и нанимателей успешно взыскиваются в судебном порядке. Однако ТСЖ не спешат привлекать нарушителей к ответственности, нередко пропуская сроки исковой давности. Причин может быть несколько. И чаще всего из-за неспособности грамотно отстаивать свои интересы в суде. Именно здесь неоценимую помощь может оказать юридическая фирма.
Товарищества смущает необходимость оплачивать услуги юристов, особенно если задолженности неплательщиков невелики. Но в случае удовлетворения требований истца (ТСЖ) суд возлагает на ответчиков обязанность по возмещению затрат на услуги представителей (юриста)! Кроме того, зачастую достаточно провести 1—2 процесса для того, чтобы остальные нарушители осознали необходимость своевременной оплаты коммунальных услуг.

Лидия ДЕДУСЬ,
юрист ООО «Юридическая Компания “РИМ”»

Известно, что без регистрации в налоговом органе официальная деятельность компании не разрешена. При этом в документах, подаваемых для регистрации, уже должно быть указано место нахождения фирмы. По сути, предприятия как такового может еще и не существовать, но оно уже должно иметь адрес. Откуда взяться такому адресу у небольшой компании, только начинающей свой путь в бизнесе?

Дело в том, что под местом нахождения компании в Гражданском кодексе РФ понимается то место, где располагается ее постоянно действующий исполнительный орган или иной орган или лицо, имеющие право действовать от имени компании без доверенности. Как правило, это генеральный директор. То есть это должно быть нежилое помещение, в котором работники налогового органа в любое время смогут найти представителя юридического лица. Добросовестного предпринимателя, по сути, принуждают брать в аренду офис, который ему может быть и не нужен.
Неудивительно, что многие регистрирующиеся организации предпочитают решать эту проблему не совсем законными способами, прибегая, например, к услугам специализированных фирм. За определенную плату такие дельцы заключают с компанией договор о сдаче помещения в аренду с целью предоставления адреса. В действительности же адреса эти являются фиктивными и необходимы лишь для формального соблюдения требований законодательства.
Налоговые органы пробуют в той или иной степени бороться с подобной практикой. Составляются черные списки адресов, по которым отказ в регистрации производится по формальным причинам. Однако получается, что из-за плохо продуманных положений законодательства страдают как сами контролирующие органы, так и отдельные предприниматели, вынужденные искать лазейки в административных барьерах. Мы попросили рассказать подробнее о проблемах определения места нахождения юридических лиц при регистрации Лидию Дедусь, юриста ООО «Юридическая Компания «РИМ».

— Получение «юридического адреса» — процедура не из легких?
— В документах, представляемых в налоговые органы для регистрации юридического лица, должно быть указано его место нахождения. Получается, что компания еще только создается, а адрес она уже должна иметь. Предположим, что учредителем выступает физическое лицо. Как правило, единственный реально доступный адрес на момент регистрации — место жительства человека, участвующего в создании. Однако, в соответствии с 288 статьей ГК РФ размещение в жилом помещении предприятий и учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. На основании этой нормы налоговый орган может вынести решение об отказе в государственной регистрации фирмы, если в качестве его места нахождения указано место жительства, например учредителя. И в Москве такие решения не редкость, причем позицию налоговых органов поддерживает Арбитражный суд. То есть еще не зарегистрированное юридическое лицо уже должно иметь права на нежилое помещение, что слабо можно себе представить с практической точки зрения.

— А если подойти с неформальной стороны?
— На практике юридическое лицо составляет договор аренды помещения с лицом, имеющим право этим помещением распоряжаться. Договор такой зачастую существует только на бумаге. В лучшем случае в арендуемом офисе юридическому лицу принадлежит один стол, за которым сидит человек, отвечающий на звонки. Но и это очень редкий случай. Чаще всего организацию можно найти по иному адресу — она арендует другое помещение или сотрудники работают на дому. Таким образом, возникает парадоксальная ситуация существования двух адресов: юридического и фактического.

— То есть владельцам малого бизнеса довольно сложно не выйти за рамки законодательства?
— Юридическое лицо, конечно, может быть зарегистрировано по адресу своего фактического нахождения, но на практике по разным причинам это происходит довольно редко. В результате мы имеем некоторое количество адресов, по которым осуществляется массовая регистрация. Из-за того, что по указанному в учредительных документах месту нахождения юридическое лицо фактически не находится, связаться с ним бывает очень затруднительно. С первого взгляда здесь нарушения нет и налоговую службу до поры, до времени этот вопрос не волнует. Однако как только юридическое лицо начинает какую-либо деятельность по адресу, отличному от указанного при регистрации места нахождения, возникает обязанность встать на налоговый учет по реальному месту нахождения.

— Насколько сложно перевести помещение в нежилой фонд?
— Это довольно длительная и дорогостоящая процедура. Занимает срок примерно от шести месяцев. Помимо изначального соответствия помещения ряду формальных требований необходимо получить ряд согласований, часто требуется перепланировка, устройство отдельного входа. Лишь для правомерного указания адреса в качестве места нахождения переводом помещения в нежилое никто не занимается. Перевод осуществляется для реального ведения деятельности в помещении.

— В каких случаях предпринимателю приходится менять юридический адрес компании?
— Формально при любом изменении фактического адреса юридическое лицо обязано сообщить об этом в налоговый орган по установленной форме и внести соответствующие изменения в учредительные документы. На практике юридическое лицо может регулярно менять фактический адрес, не сообщая об этом налоговым органам. Причем, несообщение особенно актуально при переезде организации в другой район города — во избежание процедуры смены инспекции, которой подотчетно юридическое лицо. Это правонарушение, но его выявление, а тем более доказательство, не всегда возможно, тем не менее ответственность предусмотрена Налоговым кодексом РФ — это штраф в размере 5000 рублей, а также риск неполучения корреспонденции от налогового органа, что в итоге может привести к печальным последствиям, например к приостановке операций по счетам.

— Как законодатель может помочь малому бизнесу с «адресной проблемой»?
— На мой взгляд, выход в изменении законодательства, позволяющем при регистрации юридического лица в качестве места нахождения указывать место жительства учредителя или генерального директора. В таком случае у добропорядочных юридических лиц резко снизится необходимость добывать фиктивный адрес для регистрации, хотя «юридические адреса» по прежнему останутся востребованными «фирмами-однодневками».

Лидия ДЕДУСЬ,
юрист ООО «Юридическая Компания “РИМ”»

В соответствии с Жилищным кодексом России, ТСЖ — это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество создается для совместного управления и эксплуатации комплекса недвижимого имущества, а также для распоряжения этим общим имуществом в установленных законодательством пределах. Именно последнее — распоряжение — и является наиболее болезненным моментом как для отдельных квартир, так и для товарищества в целом.

Жилищный кодекс относит к общему имуществу довольно широкий перечень объектов, в том числе: служебные помещения — межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное оборудование, а также крыши, ограждающие конструкции, оборудование и земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.
Это имущество принадлежат всем владельцам помещений на праве общей долевой собственности, что предусматривает наряду с пользованием и владением право распоряжаться им в установленных Жилищным кодексом (ЖК) России и гражданским законодательством пределах.
Так, уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. Таким образом, вне закона оказываются практически все перегородки, возводимые жильцами на общих площадках, без согласия остальных владельцем. Решения о передаче в пользование отдельным жильцам общего имущества компетентно принимать только общее собрание собственников, причем такая передача возможна только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
ТСЖ также вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование, например, в аренду, часть общего имущества, опять же если это не нарушает права и законные интересы собственников. Такие решения также принимаются на общем собрании жильцов.
На практике же часто возникает вопрос: кто именно вправе передавать в пользование общее имущество? Общее собрание собственников или общее собрание членов ТСЖ? В разных многоквартирных домах оформление происходит по-разному. Однако из ЖК очевидно, что если собственники помещений выбрали в качестве способа управления домом управление ТСЖ, то общему собранию членов последнего переходят и соответствующие правомочия общего собрания собственников.
Таким образом, если существует ТСЖ, то решение о передачи помещений в собственность принимают его члены, если же ТСЖ не создано, то — общее собрание владельцев жилья.
Однако если собственники жилья не создали товарищество, то передача в пользование общего имущества возможна только на основании решения общего собрания собственников жилья, а если товарищество создано, то также на основании решения общего собрания членов товарищества.
Камнем преткновения здесь становится кворум. В соответствии с ЖК РФ общее собрание собственников помещений правомочно, если в нем приняли участие более половины собственников помещений или их представителей. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество доме. Для правомочности общего собрания членов ТСЖ Жилищный кодекс предусматривает дополнительное условие: присутствие более половины членов товарищества или их представителей.
Возможность же законного оформления уменьшения общего имущества сводится к нулю, поскольку получение согласия всех собственников довольно проблематично даже в небольших домах, что, впрочем, не мешает заинтересованным лицам проводить такое уменьшение. Все больше таких дел в последнее время в Санкт-Петербурге рассматриваются как судами общей юрисдикции по заявлениям граждан, так и арбитражным судом по заявлениям организаций, в том числе и ТСЖ.
Важно помнить, что закон на стороне собственника, и не молчать, когда нарушаются ваши права — обращаться в судебные органы самостоятельно или с помощью юристов.

Лидия ДЕДУСЬ,
юрист ООО «Юридическая Компания “РИМ”»